Проблемные аспекты толкования регламентации процедуры передачи объекта строительства при долевом участии

Архипова А.В.
магистрант РГУП, юрист OOO «Многопрофильный деловой центр»

На сегодняшний день договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее – «договор участия») представляет собой достаточно часто применяемую конструкцию для приобретения в собственность недвижимости, но, вместе с тем, распространенность правоотношений такого рода обусловила прямо пропорционально и количество правовых разногласий, возникающих в связи с участием в данных правоотношениях. Вполне логично отметить, что в виду эффективности досудебного порядка, на разрешение судов ставится всего лишь небольшая часть из указанных разногласий. Однако и в том и в другом случае субъекты правоотношений в сфере долевого строительства не смогут аргументированно нивелировать значение института досудебного урегулирования возникшего в этой отрасли юридического спора. По большому счету, прагматика в данном случае усматривается для обеих из спорящих сторон, в частности, участник долевого строительства (далее – «участник строительства», «дольщик») выигрывает относительно экономии своего временного ресурса, что в силу участившихся за последнее время случаев банкротства застройщиков – достаточная гарантия фактического получения компенсационных выплат либо иного предоставления, обладающего экономической ценностью, на которое будет согласен застройщик в добровольном порядке.

Тогда как последний получает уже совсем неоспоримую выгоду в виде избавления от выплат суммы штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, гарантированного пунктом шестым статьи тринадцатой Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и возможного возложения судебных расходов. Значимость концепта досудебного урегулирования споров между участниками правоотношений в сфере долевого строительства, безусловно, высока, однако при условии, что возникший спор все же не будет урегулирован в досудебном порядке, то судом будет исследован ровно тот же ряд обстоятельств, совокупность которых и определяет хронологию досудебных действий сторон по качественному показателю в спектре юридически грамотной позиции. Именно по этой причине и с преобладающим акцентом на предусмотрительность сторонам следует уделять особое внимание тем фактическим действиям, которые предполагаются ими к реализации с момента первых предпосылок в специфике еще, возможно, не назревшего правового конфликта. В число подобных действий, при этом входящих в содержание исполнения сторонами договора участия, входит передача застройщиком объекта недвижимости, а также принятие этого объекта участником долевого строительства.

Существенно, что процедура, о которой идет речь в данном случае, формируется исходя из легального определения, которое дает законодатель договору участия в рамках статьи четвертой Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ РФ № 214»). В частности, обязательство о передаче объекта недвижимости участнику строительства закреплено в качестве основного предоставления, осуществляемого застройщиком в пользу контрагента по соответствующей гражданско-правовой сделке. Уместно дополнить, что существующая регламентация соответствующей процедуры пока что не привела к устоявшейся унификации ее реализации на практике, и, что характерно, не способствовала выработке единообразия в правоприменении. Более того, сложившееся толкование специальных правовых норм также несоизмеримо законам какой-либо систематики. С одной стороны, из легальной дефиниции рассматриваемого договора, в форме, в какой приводит ее ФЗ РФ № 214, участник строительства обязуется принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. С другой стороны, редакция того же правового источника прямо указывает, что передаче подлежит объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Тогда как факт своего несогласия относительно соответствия объекта недвижимости по качеству, дольщик вправе выразить, потребовав от застройщика составления предусмотренного законом акта с указанием на нарушение требований, предъявляемых к данному объекту в обязательном порядке (далее – «акт о несоответствии объекта»), тем самым, отказаться от подписания двустороннего передаточного акта и инициировать застройщику требование на устранение строительных недостатков объекта в разумные сроки либо же на выплату компенсационной суммы, достаточной для самостоятельного устранения дольщиком указанных недостатков. Для более предметной иллюстрации возможно обратиться к тексту мотивированного решения Одинцовского городского суда Московской области от 14 июня 2018 г. по гражданскому делу № 2-3607/2018 по иску Жорника И.М. к ООО «Хайгейт» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки за ненадлежащее исполнение, компенсации морального вреда, которым требования истца были удовлетворены частично. При вынесении данного решения суд указал, что бремя доказывания того обстоятельства, что качество подлежащего передаче истцу объекта соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также проектной документации, - возлагается на сторону ответчика [1]. Однако далеко не всем заинтересованным лицам известен тот факт, что чаще всего, в рамках реализации сторонами процедуры передачи объекта строительства, интересы застройщика представляет субъект, не уполномоченный на то надлежащим образом либо же отказывающийся предоставить на обозрение участника строительства удостоверяющую его полномочия доверенность. Также не исключена ситуация фактического порядка, когда на осмотре объекта, подлежащего передаче, от имени застройщика присутствует представитель управляющей организации, в ведение которой уже передан соответствующий многоквартирный дом. Помимо прочего, закон не закрепляет форму и порядок для выражения застройщику указанного требования о составлении акта о несоответствии объекта, свидетельствующего о нарушении требований о качестве, а также не предусматривает вариацию действий участника строительства, когда на такое требование был получен отказ, при этом – не всегда мотивированный. Такие доводы были приняты ко вниманию Бабушкинским районным судом города Москвы при вынесении решения от 29 июня 2018 г. по гражданскому делу № 2-2173/2018 по иску Дудочкиной Л.С. к ООО «РусСтройГарант» о защите прав потребителей. В частности, суд учел доводы представителя истца о том, что застройщик отказался визировать акт о несоответствии объекта предъявляемым к нему проектной документацией и техническими регламентами требованиям, после чего проигнорировал требование дольщика об устранении имеющихся строительных недостатков, пренебрег в процессе судебного разбирательства бременем доказывания тех обстоятельств, на которые ссылается (надлежащее техническое состояние объекта недвижимости). Тем самым, требования истца указанным решением Бабушкинского районного суда города Москвы удовлетворены частично, с застройщика взыскана денежная сумма, согласно данных строительной сметы, отвечающая эквиваленту расходов, требуемых для устранения всех имеющихся недостатков объекта [2].

В порядке прямого противоречия в применении права рационально осветить базисы, которые использовал Симоновский районный суд города Москвы при разрешении 17 июля 2018 года гражданского дела № 2-3127/2018 по иску Польшаковой Л.С. к ООО «Декор» о взыскании денежной суммы, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа. Принципиально, что хронология действий сторон, составляющих фабулу данного спора, идентична присутствовавшей в вышеуказанном гражданском деле Одинцовского городского суда № 2-3607/2018. Так при осмотре объекта недвижимости дольщиком были выявлены недостатки строительства, свидетельствующие о несоответствии объекта предъявляемым по качеству обязательным требованиям, закрепленным техническими и иными регламентами, а также договорными положениями. Единственное характерное отличие в конструкции фактической истории взаимоотношений сторон – материалы указанного судебного дела Симоновского районного суда не содержали в себе акта о несоответствии объекта, тем не менее, истец указал, что от составления такого акта застройщик в процессе осмотра объекта отказался, в связи с чем на следующий за днем осмотра календарный день участник строительства направил по официальному юридическому адресу застройщика мотивированную претензию, в рамках которой изложил перечень обнаруженных строительных недостатков, потребовав своевременного их устранения, о чем суду были предоставлены письменные доказательства в виде данной претензии, почтовой описи вложения к ней и почтовой квитанции о направлении адресату. При этом такое направление было получено застройщиком, что не оспаривалось его представителем в судебном заседании. В силу того, что обнаруженные строительные недостатки не были устранены силами застройщика, участник строительства обратился в суд за защитой своего нарушенного субъективного права. Отказывая в удовлетворении заявленных требований в полном объеме суд указал, что обязанность застройщика по устранению недостатков возникает только после передачи объекта участнику строительства, а также сослался на тот факт, что поскольку объект не передавался участнику, то в отношении него не начиналось течение гарантийного срока [3].

Нераскрытым в режиме изучаемой тематики остается вопрос об ответственности за явственно противоречивый подход, который применяется судами при разрешении правовых споров, значимые аспекты по которым включают процедуру передачи объекта строительства. По видимому, таковая должна быть возложена на законодателя, допустившего не самую детальную проработку отдельных этапов механизма правоотношений в области долевого строительства. Однако посредством анализа, пусть даже частично противоречивой, судебной практики, участникам данных правоотношений возможно предусмотреть способы минимизации своих рисков, наибольшую необходимость в чем, по сути, имеет участник строительства как сторона, не всегда обладающая специальным знанием юридических канонов и экономически незащищенная с точки зрения потребительских правоотношений. В части такой значимой процедуры как передача объекта недвижимости, участнику строительства следует знать о необходимости привлечения в рамках планируемого осмотра объекта строительства специалистов технического спектра, которые полноценным образом выявят допущенные застройщиком нарушения в части технических и/или градостроительных регламентов, определят соответствие объекта требуемому температурному режиму и условиям договорного порядка, а также зафиксируют все замеченные нарушения надлежащим образом с помощью специальных приборов, прошедших поверку средств измерений в установленном порядке. После чего дольщик должен будет либо отказаться от приема квартиры ненадлежащего качества и потребовать устранение нарушений либо же принять ее, но к застройщику обратиться уже в рамках гарантийных обязательств последнего. Но в любом случае необходимо внимательно отнестись к письменному извещению застройщика о выявленных строительных недостатках объекта, и, по возможности, согласовать с ним сроки их устранения. Именно такие действия определяют юридически грамотный подход и повышают вероятность разрешить возникший спор посредством досудебного порядка. Первостепенно следует укоренить в рамках своего подхода к любой сделке то понимание, что специфика гражданских правоотношений вообще и в принципе исходит из азов необходимой заботливости и должной осмотрительности сторон, тем самым и, в особенности, применительно к отношениям в сфере недвижимости, - факторы максимальной корректности своих юридически значимых действий являются неотъемлемым составляющим звеном для повышения вероятности получения равноценного встречного предоставления по сделке.



[1] Решение Одинцовского городского суда Московской области от 14 июня 2018 г. по гражданскому делу № 2-3607/2018 по иску Жорника И.М. к ООО «Хайгейт» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки за ненадлежащее исполнение, компенсации морального вреда. URL: https://odintsovo--mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=248424658&delo_id=1540005. Дата обращения: 28.10.2018.

[2] Решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 29.06.2018г. по делу № 2-2173/2018 по иску Дудочкиной Л.С. к ООО «РусСтройГарант» о защите прав потребителей URL: https://www.mos-gorsud.ru/rs/babushkinskij/services/cases/civil/details/b4b4234f-6063-4237-bd5c-80dbb0315521?participants. Дата обращения: 28.10.2018.

[3] Решение Симоновского районного суда города Москвы от 17.07.2018г. по делу № 2-3127/2018 по иску Польшаковой Л.С. к ООО «Декор» о взыскании денежной суммы, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа. URL: https://www.mos-gorsud.ru/rs/simonovskij/services/cases/civil/details/e3ed4fd1-dce0-4f8d-b329-caddfc85fdc6?participants. Дата обращения: 28.10.2018.

Последнее изменениеСуббота, 26 октября 2019 11:37