Единственное жилое помещение как предмет ипотеки

Вместе с тем использование кредитных средств невозможно без обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости (ипотеки), поскольку недвижимость мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

ипотеку от иных видов залога отличает предмет, поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество. Данный вывод прямо следует из положений п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке»), согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Недвижимым имуществом согласно ст. 130 признаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако важное значение, как с теоретической, так и практической точек зрения имеет вопрос о том, любое ли недвижимое имущество может быть предметом ипотеки и, в частности, единственное жилое помещение. Данный вопрос возникает в связи с тем, что Гражданский процессуальный кодекс в ст. 446 предусматривает невозможность обращения взыскания на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки, и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание [2].

Между тем, в п.2 ст.6 Федерального закона «Об ипотеке» четко прописано, что не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена, в т.ч. единственное жилое помещение.

Анализируя обе нормы, представленные выше, можно сделать вывод, что даже на единственное жилье должника НЕ может быть обращено взыскание, если у должника отсутствуют иные источники, из которых он мог бы погасить задолженность по кредиту, обеспеченному ипотекой, если данная недвижимость не может быть предметом ипотеки [3].

Существует специальная норма, содержащаяся в п.1 ст.78 Закона об ипотеке, согласно которой взыскание может быть обращено на жилой дом или квартиру только при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. С помощью данной нормы законодатель устанавливает возможность взыскания только при целевом характере кредита (займа).

Недопустимость обращения взыскания на единственное жилое помещение была подтверждена в постановлении Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. N 11-П[4], где разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. КС РФ провозглашает, что возможность ограничений права собственности и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых составляет обязанность государства, а также право каждого на жилище. Также в Постановлении говорится о социальной роли государства и об обязанности заботиться о социальной защищенности своих граждан, а также о возложении обязанности на органы власти обеспечить достойные условия существования.

Таким образом, исходя из буквального толкования норм закона, а также из содержания постановления Конституционного Суда РФ следует, что единственное жилое помещение не может быть предметом ипотеки, за исключением случаев, если оно приобретено на заемные средства, которые были выданы конкретно на приобретение данного жилого помещения.

Вместе с тем такая позиция не нашла отражения в правоприменительной практике. Если обратиться к позиции, изложенной Верховным Судом РФ в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12-2, то здесь п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. В данном определении был сделан вывод о том, что "обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)" [5].

Таким образом, исходя из вышеизложенной позиции, можно сделать вывод о том, что договор ипотеки, заключенный в отношении единственного жилого помещения, независимо от того, был ли он приобретен на кредитные средства или нет, будет действительным, и в таком случае возможно обращение взыскания на данное жилое помещение.

Проанализировав судебную практику в РФ, можно сделать вывод, что чаще всего суды все-таки не признают недействительным договор об ипотеке, даже если он был заключен в обеспечение выплаты заемных средств, выданных на иные цели, а не на приобретение конкретного жилого помещения, что позволяет судить о приоритете мнения Верховного Суда РФ [6].

Также данный вопрос давно рассматривается в Государственной Думе РФ. Существует законопроект «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об исполнительном производстве», согласно которому запрет на взыскание будет распространяться только на то жилье, размер которого не превышает двукратную норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации[7].

В науке также существуют сторонники такого подхода. например, Д.Б. Савельев, рассматривая данную проблему, пришел к выводу, что действующее законодательство надлежаще сбалансировано в части справедливого соотношения прав кредиторов и должников по гражданско-правовым сделкам. Если кредитор сознательно или по незнанию не использует право ипотеки, предоставленное ему законом, то это не является основанием делать вывод о несовершенстве законодательства. Нельзя забывать, что, вступая в договорные отношения, каждый несет определенный риск своих действий, в том числе ненадлежащего выбора контрагента и непринятия мер по обеспечению исполнения обязательств. Также он считает, что важным достоинством действующей редакции абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ является ее ясная формулировка и единообразное устойчивое применение[8].

Таким образом, вопрос о возможности наложения взыскания на единственное жилое помещение остается спорным, так как позиции высших судебных инстанций расходятся, но все же согласно общероссийской судебной практике суды при вынесении решений чаще руководствуются именно Определением Верховного Суда РФ, что свидетельствует о некоем формализме, а также превалировании интересов кредитора над интересами должника в ипотечном правоотношении [9].

Как представляется, позиция Верхового Суда РФ в части возможности взыскания за счет недвижимости независимо от цели кредита неверна, так как она в некоторой степени расходится с нормой, закрепленной в ст.78 Закона об ипотеке. Вопрос о возможности взыскания необходимо решать в индивидуальном порядке, исходя из семейного и материального положения должника, количества его иждивенцев и т.д.

Список использованных источников и литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СЗ РФ. 1994. N 32. ст. 3301.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. ст. 3400.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 30.10.2017) // СЗ РФ. 2002. N 46. ст. 4532.

4. Проект федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "Об исполнительном производстве” // URL: http://www.consultant.ru/law/review/2912583.html

5. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. N 11-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова".

6. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12-2.

7. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / отв. ред. В.П. Мозолин. – 2-е изд., перераб., и доп. – М.: Проспект, 2016.

8. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2011.

9. Ветров В. Обращение взыскания на единственное жилье // [http://www.garant.ru/ia/opinion/author/vetrov/538041/] Специально для Гарант.ру

10. Савельев Д.Б. Имущественный иммунитет на единственное жилое помещение гражданина: обеспечение баланса прав кредиторов и должников. // Журнал российского права. 2014. № 11. С. 69-78.

11. Белова Т.В. Обращение взыскания на жилое помещение: запретить нельзя разрешить // Юридическая наука: история и современность. 2013. № 9. С.57-63.

12. Гайфутдинова Р.З. Обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве // Вестник гражданского процесса. 2015. № 1. С. 188-216.

13. http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=4-1&pid=ipoteka&sid=ITM_2357 – Официальный сайт Центрального Банка РФ [29.11.2017].