Проблема обеспечения юридически прочного участия третьих лиц в праве собственности на земельный участок

В случае использования земельного участка на праве бессрочного пользования при продаже такое право следует переоформить как право собственности или право аренды ^[1].

Однако в последнем случае существует объективная проблема участия в праве собственности на земельный участок других лиц, нежели собственник, а именно, в части срочности такого договора. Срок договора аренды не является его существенным условием, если же в договоре аренды срок не определён, то согласно п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ он считается заключенным на неопределённый срок, что не исключает возможность его прекращения в любой момент и исключает «бессрочность» аренды.

Говоря о размере арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, мы отмечаем регулирование таковых в соответствии с правилами и принципами, установленными Правительством РФ, что также отражено и в ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ ^[2].

Условие об арендных платежах за недвижимое имущество также не является существенным, согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ платежи могут исчисляться из отношений с имуществом в схожих обстоятельствах. Для арендных платежей за земельные участки данное положение не применяется, так, в п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Не стоит забывать о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, что в случае с арендой земельного участка или строения на нём будут являться существенными условиями при определении доступности участия в пользовании земельным участком ^[3].

Рассматривая ограничения для иных участников гражданского оборота, мы также отмечаем возможность арендатора согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ в порядке осуществления преимущественного права на продление договора аренды земельного участка, письменно уведомив арендодателя в разумный срок, заключить такой договор.

В качестве гарантии юридически прочного участия в праве собственности на земельный участок можно отметить институт приобретательной давности. Так, при ситуации, когда у земельного участка и здания различные собственники, что регулируется ст. 272 ГК РФ, возможно следующее: на основании п. 3 ст. 129 ГК РФ земля может отчуждаться, равно как и переходить от одного лица к другому.

Таким образом также применимо и положение о приобретательной давности, если земельный участок не находится в собственности государственного или муниципального образования или изъят из оборота; допустим, собственник земельного участка отказался от права собственности на него, в то же время собственник строения на данном участке, который не совпадает в одном лице с собственником участка, может в течение 15 лет, если он соблюдает все условия приобретательной давности, стать собственником такого участка ^[4].

Так, решением Арбитражного суда Тюменской области от 26 февраля 2020 года СНТ «Липовый остров» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий Плесовских А. В. обратился в суд с настоящим иском, просит признать право собственности за СНТ «Липовый остров» в силу приобретательной давности, поскольку Товарищество следило за таким участком, скашивало траву, очищало от мусора ^[5].

Соответственно для возникновения права собственности по приобретательной давности нужно выполнять действия, которые должны способствовать сохранению земельного участка, что входит в элемент владения и предоставляет возможность третьим лицам участвовать в праве собственности на земельные участки и приобретать их в собственность.

В институте приобретательной давности отразилось «стремление к устранению тех неясности и неопределенности, которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет бесспорного права на данную вещь при наличии оснований для закрепления за ним такого права», более того, как справедливо отмечал Б. Б. Черепахин, оно «пойдет во многих случаях на пользу самому собственнику, если для него представляется невозможным или крайне затруднительным доказать свое право собственности на данную вещь» ^[6].

Дореволюционное гражданское право также знало институт приобретательной давности, причем владение должно было быть бесспорным и непрерывным, но не всегда добросовестным, этот подход был явно противоположным немецкому, где такой способ приобретения прав собственности был исключен для недобросовестных приобретателей ^[7].

Сервитут можно также рассматривать как гарантию и способ участия в праве собственности на земельные участки несобственниками. Установление сервитута может быть обусловлено не только хозяйственной надобностью одного из собственников земельного участка, но и, как указано в п. 3 ст. 209 ГК РФ, в силу обязанности собственников не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать права и законные интересы других лиц.

Установление сервитута регулируется в соответствии со ст. 274 ГК РФ. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им.

Исходя из положений ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается в исчерпывающем перечне случаев, а именно: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры и т. д.

Сервитут не может быть объектом экономического оборота, поскольку он лишен самостоятельности. Плата за сервитут устанавливается из принципов разумности и соразмерности. В размер платы включаются разумные затраты, которые могут возникнуть у собственника в связи с ограничением его права собственности, создания определенного режима пользования, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования, а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами ^[8].

Особое внимание следует уделить моменту возникновения сервитута, а именно ч. 3 ст. 274 ГК РФ, исходя из которой сервитут должен устанавливаться соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. Более того, п. 3 ст. 274 ГК РФ установление сервитута должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, в судебном решении от 26 февраля 2020 г. суд, исходя из интересов сторон, в т. ч. сложившегося долговременного порядка осуществления доступа к участку Фоминой через участок Героевой, приходит к выводу о предпочтительности установления сервитута, при этом также принимает во внимание, что по этому же участку проходят коммуникации к дому Фоминой, часть участка уже представляет собой проезд, иные варианты решения спора требуют разработки территорий каждого из земельных участков для создания твердого покрытия под проезд, что повлечет дополнительные затраты. Таким образом, сервитут с наименьшими обременениями может быть установлен в отношении образуемой части земельного участка ответчика. Суд определяет срок сервитута, учитывая, что плата за сервитут рассчитана за этот период, а также истица не возражала против этого срока ^[9].

Сервитуты и публичные сервитуты можно полноправно считать возможностью участия несобственников в праве собственности на земельные участки. Установление таковых продиктовано социально-экономической потребностью остальных субъектов реализации своих интересов по поводу общественных благ. Как правило, сервитуты устанавливаются на значительный срок и следуют за земельным участком при их алиенации. В римском праве допускалось сохранение сервитута на вещь, например, при отказе собственника от права собственности на служащую вещь ^[10].

Для решения проблемы участия лиц в праве собственности на землю Концепция предлагает ввести суперфиций. В понимании Концепции суперфиций — это владение и пользование земельным участком для возведения и пользования на нём здания или иного сооружения.

Суперфиций должен обладать следующими чертами: платность, срочность, отчуждаемость. Арендатор земельного участка приобретает лишь право аренды на возведённые им здания и сооружения. По мнению авторов Концепции, это является продолжением конструкции «единого объекта» ^[11].

Также интересно предложение авторов Концепции ввести узуфрукт на земельные участки, при этом установление такового возможно в случае наличия узуфрукта и на здание. Такое право должно быть зарегистрировано в ЕГРП ^[12].

Подводя итоги, можем сделать вывод, что все нормы, которые содержатся в гражданском и земельном законодательстве, направлены на защиту прав собственников. Участие третьих лиц в праве собственности прошло долгое историческое развитие, в результате которого часть правовых институтов были упразднены ввиду их социально-политической отсталости. Однако в рамках современного развития законодательства мы наблюдаем тенденции к возращению конструкций, свойственных для дореволюционного и советского правопорядков.

Для участия третьих лиц в праве собственности на земельные участки современным законодательством установлены как гарантии, так и ограничения. Целесообразным считаем введение института суперфиции, так как это значительно расширит права несобственников, что, на наш взгляд, также отражает современные тенденции в области развития земельных отношений. Но несмотря на подобные предложения мы также отмечаем ограниченность земельных ресурсов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, что значительно ограничивает переход прав собственности к гражданам или юридическим лицам ввиду их подавляющей непригодности для сельскохозяйственной и иной деятельности. В целом, те нормы, которые регулируют участие лиц в праве собственности на земельные участки, на настоящем этапе весьма ограничивают правомочия остальных участников оборота, помимо собственника, и в дальнейшем, на наш взгляд, могут существенно «навредить» обороту земельных участков.