Проблемы правовой регламентации договоров пожизненной ренты

Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является, как правило, получатель ренты [2].

Одной проблем правовой регламентации является проблема защиты прав получателей ренты. В данном договоре получатель ренты является менее защищенной стороной по отношению к плательщику ренты, поэтому не всегда пожилые люди понимают разницу между договором пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, что приводит, как правило, к непоправимым последствиям - потере жилого помещения [3].  Так, в марте 2016 года комиссия Московской городской Думы по социальной политике и трудовым отношениям была вынуждена посвятить специальное заседание обсуждению проблемы обмана престарелых граждан при заключении договоров пожизненной ренты. Депутаты городской Думы, оказались буквально засыпаны жалобами и просьбами о помощи пожилых людей, ставшими жертвами мошенничества, отдавшими право собственности на свою квартиру [4].

Трудности появляются из-за того, что в договоре не прописываются формы и объем платежей. Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случаях нарушения условий договора.

Так, Щербакова Н.Т. обратилась в суд с иском к Чибурданидзе Н.Т. о расторжении договора пожизненной ренты, обязании ответчика вернуть недвижимое имущество, признании права собственности на квартиру, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, расходов на уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей. В обоснование иска истец указал, что 13 августа 2002 г. между сторонами в нотариальной форме заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого истец передал в собственность ответчика за плату в размере <данные изъяты> и под выплату пожизненной ренты ежемесячно в размере <данные изъяты> рублей, но не менее двух минимальных размеров оплаты труда, принадлежащую ей квартиру общей площадью 30,2 кв.м, жилой площадью 18,5 кв.м по адресу: <адрес>. В нарушение условий договора ответчик систематически ненадлежащими образом исполняет принятые на себя по договору пожизненной ренты обязательства, нарушаются сроки выплаты ежемесячной ренты, величина ежемесячной ренты, которая фактически меньше двух минимальных размеров оплаты труда, на момент обращения истца в суд недоплата по рентным платежам по расчетам истца составила <данные изъяты>. Истец Щербакова Н.Т. также пояснила, что ненавидит ответчика, отказывается принимать от нее помощь, отказывается пускать ответчика в квартиру. Некоторое время назад по настоянию одной из родственниц она закрыла счет, на который Чибурданидзе Н.Т. обязана была перечислять денежные средства в соответствии с условиями договора ренты, и открыла другой счет, не поставив об этом в известность ответчика.

Ответчик Чибурданидзе Н.Т. пояснила, что боится оставлять истца без опеки, поскольку последняя может быть обманута. Поскольку истец отказывается пускать ее в квартиру, она готова оставлять питание возле входной двери, либо отвозить на рынок, чтобы истец сама закупала товары. После закрытия счета истцом, она перечисляла денежные средства почтовым переводом. Часть денежных средств истцом получена, часть нет, депонирована согласно ответу Почты России. Кроме того, ответчик пояснила, что помогала истцу по хозяйству, исполняла ее личные просьбы, произвела остекление балкона. Также заявили о пропуске срока исковой давности для обращения в суд.

Суд, отказав в удовлетворении иска, указал, что, согласно договору пожизненной ренты, ответчик обязана производить оплату ренты путем перечисления ежемесячных платежей на расчетный счет истца в Киевском отделении Сбербанка России г. Москвы, то есть обязанность ответчика Чибурданидзе Н.Т. по оплате рентных платежей корреспондируется с обязанностью истца Щербаковой Н.Т. заключить с кредитной организацией договор банковского счета. Однако в апреле 2013 года истец расторгла договор банковского счета, не поставив об этом в известность ответчика, в связи с чем действия ответчика о направлении рентных платежей почтовым переводом свидетельствуют об исполнении ответчиком условий договора ренты. Уплата ответчиком рентных платежей с нарушением сроков, установленных договором пожизненной ренты, не имеет правового значения при разрешении спора, поскольку основанием для удовлетворения иска о расторжении договора пожизненной ренты является лишь неисполнение условий договора, причем в такой степени, что одна из сторон (истец) в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Между тем, поскольку сумма рентных платежей превышает размер ежемесячной платы по договору ренты, истец применительно к сумме ежемесячного платежа не лишен в значительной степени тех денежных средств, на которые вправе рассчитывать при своевременной уплате рентных платежей [5].

При разрешении спора между сторонами суд должен руководствоваться принципами честности, рассудительности, но бывает, что на деле эти принципы не всегда применяются. И, если получатель ренты будет уверять, что плательщик существенно нарушал обязательства, установленные договором, то суд встанет на его сторону. В данном случае плательщик ренты не только лишится имущества, но и не будет иметь права на возмещение понесенных расходов [6].

Так, Шумихин В.Г. обратился в суд с иском к Чуклиной Н.В., Чуклину М.Е. о расторжении договора пожизненной ренты от ДД.ММ.ГГ. №***, заключенный между Шумихиным В.Г. и Чуклиным Е.Н. в лице его наследников Чуклиной Н.В. и Чуклина М.Е., удостоверенный нотариусом <адрес> Глуховченко Л.И., и обязании ответчиков вернуть в собственность Шумихина В.Г. переданную ответчикам под выплату ренты <адрес>, расположенную по <адрес> в <адрес>.

В обоснование исковых требований указывал на то, что договор заключен ДД.ММ.ГГ. и в этом же году Чуклин Е.Н. скончался по неизвестной ему причине. ДД.ММ.ГГ. его наследники в лице Чуклиной Н.В. и Чуклина М.Е. зарегистрировали свое право пожизненной ренты на спорную квартиру по данному договору пожизненной ренты. Однако, начиная с ДД.ММ.ГГ года, наследники систематически нарушают условия п. п. 4.4, 5.4 договора, а именно: не производится индексация рентных платежей с учетом уровня инфляции, постоянно нарушаются сроки выплаты ренты и осуществляется их просрочка, не вносится оплата за потребленную электроэнергию, в нарушение п.4.3 договора не осуществляют за ним уход. Плательщики ренты не осуществляют за ним уход в квартире, в нарушение п.4.3 договора в квартире не работает сантехника, не производился не только капитальный, но и косметический ремонт квартиры, квартира находится в антисанитарном состоянии. Ответчики, выплачивали ему рентные платежи без учета индексации рентных платежей (задолженность на момент подачи иска составила *** руб.) и без учета величин прожиточного минимума на душу населения в Алтайском крае (задолженность на момент подачи иска составила *** руб.). Указанные суммы для него являются значительными. В связи с нарушением указанных условий Договора он имеет право на расторжение договора пожизненной ренты и возмещение убытков.

Определением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 07.08.2013 производство по делу приостанавливалось до установления правопреемства, поскольку истец Шумихин В.Г. ДД.ММ.ГГ умер. Определением того же суда от 16.12.2013 по делу произведена процессуальная замена умершего истца Шумихина В.Г. на его правопреемника Желонкину В.П. В ходе судебного разбирательства истец Желонкина В.П. уточнила исковые требования, в окончательном варианте, ссылаясь на нарушение п.п. 5.4, 4.4, 4.3 договора, ст. 597 ГК РФ, ст.6 ФЗ № от 30.11.2011г. №363-ФЗ, ст.1112,1113,1114 ГК РФ, просила расторгнуть договор пожизненной ренты от ДД.ММ.ГГ. №***, заключенный между Шумихиным В.Г. и Чуклиным Е.Н. в лице его наследников Чуклиной Н.В. и Чуклина М.Е., удостоверенный нотариусом <адрес> Глуховченко Л.И. и признать за ней право собственности на <адрес>, расположенную по <адрес> в <адрес>.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме [7].

Похожая проблема возникает и в случае случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, поскольку плательщик не освобождается от обязательства выплачивать ее на предусмотренных договором условиях. То есть складывается такая ситуация, что имущества уже нет, а обязанность платить ренту сохраняется.

Дополнительным основанием для прекращения договора пожизненной ренты, хоть это и не указывается в российском гражданском законодательстве, нужно считать совершение плательщиком ренты противоправных действий, не связанных с лишением жизни, в отношении ее получателя, т.к. цель «продавца» по договору ренты получить материальную выгоду. При этом самой распространенной уловкой риэлторов является предложение выплатить единовременно крупную сумму денег. Очень важно определить в качестве чего выплачивается данная сумма. Практически во всех случаях фирма предлагает записать в договоре пожизненной ренты, что эта сумма является платой за квартиру. При такой записи квартиру будет вернуть невозможно, даже при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты. В дальнейшем получатель ренты не сможет требовать возврата квартиры, а имеет право только на выплату выкупной цены, помимо этого при расторжении договора получателю ренты придется вернуть эту сумму [8].

Еще одной немаловажной проблемой правовой регламентации договора пожизненной ренты можно считать то, что законодатель четко не определяет общий объем платежей, которые должны причитаться получателю ренты, так как обязанность выплачивать ренту действует до момента смерти ее получателя. В этом случае вполне вероятна возможность того, что плательщик ренты может оказаться в проигрыше – получит больший объем платежей, чем рассчитывал, поэтому проблема обеспечения обязательств имеет актуальный характер [9].

В случаях, когда под выплату ренты отчуждается движимое имущество, наиболее предпочтительным способом обеспечения исполнения обязательства плательщика является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства плательщиком. Думается, что предоставление сторонам подобной правовой возможности продиктовано стремлением законодателя защитить имущественные интересы получателя ренты как более слабого участника данных правоотношений. Если плательщик ренты по независящим от него причинам окажется не в состоянии выполнять условия договора, то ее получатель не должен остаться без необходимого содержания [10].

На основании изложенного можно сделать ряд выводов.

Во-первых, несмотря на все возможные проблемы, которые могут возникнуть в результате заключения договора ренты и пожизненного содержания, совершение данных сделок распространяется все шире, особенно в последнее время.

Во-вторых, регламентация различных правовых институтов, в том числе института договора ренты и пожизненного содержания, будет совершенствоваться и достигнет уровня, на котором будут ликвидированы пробелы, приводящие к отрицательным правовым последствиям и разногласиям в области права.