Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Понятие «кадастровая стоимость» основательно ужилось в профессиональном лексиконе юристов, оценщиков, риелторов и финансистов, данный термин широко распространяется при деловом общении, в нормативно-правовых документах учебной и научной литературе, а также статьях и публикациях.

Само понятие «стоимость» является экономической категорией. Согласно Земельному и Налоговому кодексам, кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации. В этой связи кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях налогообложения, что породило необходимость в оценивании недвижимости. Главной целью кадастровой оценки любого объекта недвижимости является определение ее стоимости, которая приближена к рыночной, поскольку в настоящее время законодательство приравнивает кадастровую стоимость к рыночной. Тем не менее, кадастровая стоимость не является синонимом рыночной, поскольку на деле она далеко не всегда соответствует рыночной, что объясняется несовершенством механизма ее определения.

Кадастровая стоимость является базовой величиной для исчисления налога на землю, а также на имущество юридических и физических лиц в субъектах России, где региональные органы власти приняли такое решение. Кроме того, информация о кадастровой стоимости может быть использована для проведения ряда операций с недвижимостью, например, оформления аренды или наследства [1].

Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью. Именно поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость [2].

Наиболее развернутое понятие «кадастровая стоимость» содержится в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», где под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности» [3].

А.В. Каминским подчеркивается важность определения кадастровой оценки, так как при искажении кадастровой стоимости в любую из сторон имеет весьма негативные последствия, а именно при завышении увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес, а при занижении ведет к уменьшению налоговых поступлений, что затрудняет финансирование государственных проектов, в том числе социальной направленности, а в конечном итоге приводит к росту социальной напряженности [4].

Как показывает практика, собственники объектов недвижимости сталкиваются с двумя актуальными проблемами при определении кадастровой оценки объектов недвижимости.

Первая проблема заключается том, что государственная кадастровая оценка не соответствует реальной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости. Необходимо отметить, что данное изменение привело к росту оценочной стоимости практически всех объектов недвижимости вне зависимости, за какую цену они могут быть реализованы на рынке.

Собственники объектов недвижимости вправе оспорить государственную кадастровую оценку как в административном (досудебном) порядке, так и в специальных территориальных комиссиях (Росреестре), и в судебном порядке.

Проблема определения подлинной стоимости оцениваемых объектов недвижимости до настоящего времени не решена, поскольку не выделены достаточно надежные критерии оценки рыночной стоимости недвижимости. Это касается, например, объектов недвижимости, представленных к реализации по заведомо завышенной цене, ввиду их значительного количества на рынке.

Представляется, что проблема объективности государственной кадастровой оценки в отсутствие работоспособного механизма оспаривания такой оценки может быть решена посредством формирования института государственных налоговых оценщиков [5].

На сегодняшний день не решена еще одна значимая на сегодня проблема, это касается сложности формирования актуального единого государственного учета недвижимости. Ведь государственный кадастр недвижимости должен использоваться как исходная информационная основа системы налогообложения, которая формируется как результат оборота недвижимого имущества в глобальном масштабе. А значит, основными критериями, предъявляемыми к ней, являются достоверность и актуальность аккумулированных сведений о каждом зарегистрированном объекте недвижимости и его стоимости.

Таким образом, данная проблема может быть решена путем внедрения информационных технологий на современном уровне, с помощью которых будет производиться обновление единой базы объектов недвижимости не реже, чем раз в год.

Актуальный на сегодняшний день механизм единого государственного учета недвижимости позволит укрепить институт частной собственности и обеспечить его надлежащую защиту.